Baubewilligung – ab wann wird sie gebraucht?

Sie planen eine Sanierung, Renovation oder einen Umbau und sind sich nicht sicher, ob Sie hierfür eine Baugenehmigung brauchen?  Wer in der Schweiz einen Anbau, Umbau plant, der mag es kaum glauben, aber steht vor einer ganzen Flut an Regeln und Bestimmungen an die sich zwingend gehalten werden sollte. Wir, als Haus renovieren Firma, helfen Ihnen dabei und unterstützen Sie vollumfänglich bei Ihrem Bauvorhaben, sodass sie nicht alleine dastehen. Wenn Sie sich unklar sind, ob Sie eine Baubewilligung brauchen, lohnt sich die Abklärung im Voraus entweder bei Ihrer Gemeinde oder Sie wenden sich direkt an umbaumanager.ch. Wir übernehmen den gesamten administrativen Ablauf zur Baueingabe.

Lesen Sie hier, wer eine Baugenehmigung erteilt, wann diese gestellt werden muss und was es zu beachten gibt.

Was für Umbauten benötigen eine Baubewilligung?

Oft stellt man sich die Frage, ob ich bei geplanten Umbauten im Innenraum einen Bauantrag stellen muss und wenn ja wie ich das am besten angehe. Zunächst einmal sind in der Regel Umbauten im Inneren einer Liegenschaft nicht bewilligungspflichtig, es sei denn es handelt sich um ein Denkmalgeschütztes Objekt, dann muss auch für den Umbau im Innenraum eine Baubewilligung eingeholt werden. Also für einen Bad- oder Küchenumbau braucht es keine Baubewilligung, es sei denn Sie verändern einen Grundriss so, dass Sie einen Nebenraum zu einem beheizten Wohnraum beispielsweise umbauen wollen.

Grundsätzlich kann man sagen, dass für alle Umbauten die nach aussen ersichtlich sind, die Umwelt beeinträchtigen und eine feste Verbindung zum Boden haben, eine Baugenehmigung/ Baubewilligung notwendig ist. Somit kann die Frage ob beispielsweise ein angebauter Wintergarten oder ein Anbau eines Zimmers an die Aussenwand mit ja beantwortet werden, dass Sie hierfür auf jeden Fall eine Baubewilligung benötigen.  Es gibt eine Vielzahl an Bauvorschriften, an die sich gehalten werden müssen und um diese Einhaltung zu gewährleisten, dient das Baugesuchsverfahren. Weiter können anliegende Nachbarschaften ebenfalls Ihre Interessen wahren und sollten diese mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden sein, können sie Ihre Einrede ebenfalls kundtun. Weiter gilt die Regel, das Bauvorhaben in einer Kernzone oder aber auch wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Ortsbild handelt, ein Baugesuch ebenfalls gestellt werden muss.

Unterschiedliche Bewilligungspflichten je nach Kanton

Jeder Kanton und jede Gemeinde hat, wie soll es anders sein, seine eigenen Vorschriften welche Umbauten bewilligungspflichtig sind. In der Bauverfahrensordnung Ihrer jeweiligen Gemeinde/ des jeweiligen Kantons, kann genau nachgelesen werden, welche Bauvorhaben bewilligungsplichtig sind. Dort ist geregelt, was alles gebaut werden darf und wann eine Baugenehmigung/ Baubewilligung notwendig ist. Damit Sie sich aber nicht erst auf die Suche begeben müssen, stellen wir Ihnen hier einen Auszug aus der Bauverfahrensordnung des Kantons Zürich dar.

Welche Umbauten brauchen keine Baubewilligung?

Bewilligungsfrei sind folgende Umbauten, welche Sie in der jeweiligen Bauverfahrensordnung (BVV) nachlesen können:

• Malerarbeiten im Inneren und auch an der Fassade, wenn dadurch die Farbgebung und das äussere Erscheinungsbild nicht verändert werden
• Der normale Gebäudeunterhalt wie Reparaturen am Dach oder der Dachrinne)
• Austausch von Fenstern (auch gilt solange das äussere Erscheinungsbild nicht massgebend verändert wird)
• Umbauten die eine Gesamthöhe von 2,5m und einer Bodenfläche von 6m2 nicht übersteigen, Ausnahmen sind Bauten in einer Kernzone, in einem Geltungsbereich einer anderen Schutzordnung  oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars und im Bereich von Verkehrsbaulinien
• Beseitigung von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder Verändern von Öffnungen in solchen Wänden sind bewilligungsfrei
• Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln für eine bestimmte Baustelle und während der Dauer der Bauausführung
• Geländeveränderungen unabhängig von anderen bewilligungspflichtigen Bauten und einer max. Höhe von 1m und einer max. Fläche von 500m2
• Mauern und blickdichte Eingrenzungen von Grundstücken bis 0,8 m Höhe sowie offene blickdurchlässige Zäune
• nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu ½ m2 je Betrieb. Ausnahme: Anlagen in Kernzonen und im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars
• von aussen nicht sichtbare Konstruktionen baurechtlich untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und Abortanlagen, Wasser- und Elektroanschlüsse sowie Fallrohre, Schneefänge und untergeordnete Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion)
• Werk- und Lagerplätze in Industriezonen von max. 1/5 der vermarkten Grundstücksfläche
• Empfangs- und Sendeantennen mit einer gesamten Sendeleistung (äquivalenten Strahlungsleistung ERP max.) von weniger als 6 Watt. Die einzelnen Antennen dürfen in keiner Richtung 0,8 m überschreiten. Tragende Masten müssen weniger als 1m hoch sein. Ausnahme: Anlagen in Kernzonen sowie im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars.

Planen Sie nun ein Bauvorhaben, was Sie nicht oben aufgelistet finden, können Sie davon ausgehen, dass eine Baubewilligung notwendig ist. Auch hier gibt es für verschiedene Bauvorhaben, verschiedene Baubewilligungsverfahren. Welche genau, lesen Sie hier weiter.

Welche Verfahren gibt es zur Baubewilligung?

Im Kanton Zürich gibt es drei Arten von Baugenehmigungsverfahren:

Für energetische Sanierungen an Gebäuden braucht es immer eine Baugenehmigung, so auch wenn Sie „nur“ die Wärmedämmung verbessern wollen und eine neue Wärmepumpe installieren lassen wollen.

• Meldeverfahren für Solaranlagen auf Steildächern in der Bau- und Landwirtschaftszone sowie an Fassaden in der Industrie- und Gewerbezone
• Anzeigeverfahren
• Ordentliche Baubewilligungsverfahren

Anzeigeverfahren

Für Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung durch die die Interessen Dritter nicht berührt werden, gibt es einfachere Baubewilligungsverfahren. Hier kann das sogenannten Anzeigeverfahren angewendet werden, weil i.d.R. Bauvorhaben nicht öffentlich angezeigt bzw. bekannt gemacht werden müssen dauert dieses Verfahren max. 30 Tage und hier gibt es keinen Anspruch auf Einrede. Manchmal kann es aber trotzdem dazu kommen, dass ein ordentlichen Baubewilligungsverfahren hieraus möglich wird, wenn die Behörde die Interessen Dritter beeinträchtigt sieht also z.B. der Nachbarschaft. Um das zu umgehen, bietet es sich an eine schriftliche Zustimmung unmittelbar betroffener Dritte zu dem Bauvorhaben einzuholen.

Für folgende Bauvorhaben kann das Anzeigeverfahren im Kanton Zürich angewendet werden:

• Vordächer
• Balkone, Nischen, rückspringende und vorspringende Gebäudeteile
• Dachkamine und andere kleinere technisch bedingte Dachaufbauten,
• Dachflächenfenster, Dachaufbauten, wie Gauben und dergleichen, sowie Dacheinschnitte (diese dürfen zusammen mit den bereits bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen) ausgenommen sind Vorhaben in Kernzonen und Quartiererhaltungszonen
• unwesentliche Verkleinerungen des Gebäudegrundrisses und des Baukubus
• die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und Fenstern
• das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände
• Änderungen der Zweckbestimmung einzelner Räume ohne Änderung der Nutzweise
• Einrichtung und Umbau von Heizungen sowie Öltanks für das bediente Gebäude
• Empfangsantennen, soweit bewilligungspflichtig
• Solaranlagen in Bauzonen gemäss § 48 Abs. 2 lit. b–f PBG2, soweit nicht meldepflichtig, dies sind bewilligungspflichtige Solaranlagen ausser in Kernzonen. Hier braucht es ein ordentliches Baubewilligungsverfahren
• offene, nicht gewerbliche Schwimmbäder
• Gartenhäuser und Schöpfe
• Reklameeinrichtungen, soweit bewilligungspflichtig, ausser in Kernzonen
• Mauern und blickdichte Eingrenzungen von Grundstücken von max 1,5 m Höhe

Ordentliches Bauvorhaben

Kann kein Bauvorhaben als Melde – oder Anzeigeverfahren stattfinden, kommt ein ordentliches Baugesuch zum Tragen. Hierbei wird das Bauvorhaben dann öffentlich bekannt gemacht und es kommt zu einer Aussteckung des Bauvorhabens. Dritte haben so die Möglichkeit den baurechtlichen Entscheid sich einholen zu können und Einrede einzureichen, falls Sie mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden sind. Die Behörde prüft weiter ob alle Vorschriften eingehalten werden.

Wer erteilt eine Baugenehmigung?

Wer eine Baubewilligung benötigt, muss ein Baugesuch bei der Baubehörde der Gemeinde stellen. Nach sorgfältiger Überprüfung kann die Baubehörde der zuständigen Gemeinde dann dein Baugesuch bewilligen und schon kann mit dem Umbau begonnen werden.

Mit einem Baugesuch müssen zwingend verschiedene Pläne und Dokumente zum Bauvorhaben bei der zuständigen Behörde eingereicht werden.  Die Pläne müssen auch alle allfällig nötigen Angaben für die Prüfung des Bauvorhabens enthalten. Welche das sind, können Sie in unserem Ratgebertext «Baugesuch richtig stellen» lesen.

Gültigkeit einer Baubewilligung?

Von Gemeinde zu Gemeinde kann auch hier die Gültigkeit anders geregelt sein. Aber in den meisten Fällen ist eine Baubewilligung 2 Jahre gültig.

Verstoss gegen Bewilligungspflicht?

Wer vorsätzlich gegen das Planungs- und Baugesuch verstösst, macht sich strafbar und kann auch mit einer Strafanzeige rechnen. Es kann also weitreichende Folgen haben, wenn man sich nicht an die Regeln hält und so sollte ein unbewilligtes Bauvorhaben auch zwingend im Nachtrag sonst noch ein baurechtliches Verfahren eingereicht werden. Die Gemeinden können auch eine nachträgliche Baubewilligung noch erteilen. Macht man dies nicht, muss damit gerechnet werden, dass die Behörde auch eine Rückgängigmachung des Umbaus fordern kann.

Checkliste Baubewilligung

Bei grösseren Umbauten zwingend sich eine Haus Umbau Beratung von Fachleuten holen. Entweder direkt bei der zuständigen Behörde der Gemeinde oder wir von umbaumanager.ch helfen auch gerne weiter. Bei der Gemeinde erhält man auch das richtige Formular für das entsprechende Bewilligungsverfahren und man wird Ihnen mitteilen, welche Unterlagen weiter noch einzureichen sind im entsprechenden Baugesuch. Beginnen Sie erst mit Ihrem Umbau, wenn Sie grünes Licht erhalten haben, d.h. wenn Sie eine Baufreigabe von der Gemeinde erhalten haben und der Entscheid rechtskräftig ist, sonst laufen Sie Gefahr, dass Sie Ihren Umbau wieder rückgängig machen müssen.

Sie merken aber bereits jetzt schon, dass es gar nicht so einfach ist, den Überblick zu behalten und dass es zahlreiche Vorschriften zur Einhaltung einer Baubewilligung gibt. Viele Menschen unterschätzen die Thematik Bau und Baubewilligungen und die ganze Komplexität von Grenzabständen, Gebäudehöhen, Brandschutzverordnungen uvm.

Falls Sie nicht wissen, welches Verfahren für Ihr Bauvorhaben anwendbar ist, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir haben erfahrene Mitarbeiter, Architekten an unserer Seite, die Ihnen in Ihrem Bauvorhaben behilflich sind, von der Planung bis zur Umsetzung, und wir übernehmen für Sie auch die behördlichen Abklärungen und stellen die richtigen Baubewilligungsanträge bei Ihrer zuständigen Gemeinde. Sie können sich entspannt zurücklehnen und müssen sich nicht um den Papierkram kümmern, das übernehmen wir für Sie.